□　文　心

　　2021年整體長租市場表現如何?近日，中國建設報綜合業內房屋租賃機構發布的《2021年重點城市長租市場觀察》數據，對北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都等重點一線、新一線城市的長租市場表現情況進行盤點，數據顯示，2021年國內長租市場整體成交量同比有所攀升，呈回暖之勢，同時租金水平平穩，年均波動低于5%。

　　目前一線、新一線城市租房人口不斷增長，僅北上廣深蓉杭6城市，租房人口已超5000萬人。隨著未來各城市租房人口的不斷攀升，瞭望智庫研究院副院長姜鐵英指出，面對租住人群的增長，各城市在大力發展保障性租賃住房的同時，還應提高機構化長租房占比，建議一線重點城市的比例達到15%以上。

　　長租市場成交量居高　租金向穩

　　2021年，在政策支持、機構化長租房協同參與之下，長租市場整體呈現成交量穩步攀升、租金水平總體平穩的態勢。

　　從成交量的時間分布來看，重點城市長租市場的全年成交量集中在兩個高峰期。3月“白領季”和6月、7月“畢業季”對成交量的拉動作用顯著。從空間分布來看，各城市的中心城區、商務區長租成交量更顯活躍。例如，北京城六區(東城區、西城區、海淀區、朝陽區、豐臺區、石景山區)承接了全市長租市場超7成的租賃需求;武漢的東湖高新區成交量占全市總量的比值高達40%;杭州的中心城區上城區成交量位列全市。

　　在租金方面，得益于各地完善的監管政策和業內長租機構的平穩運營，長租市場整體租金水平全年平穩，年均波動在5%以下。

　　租房人口“千萬級”

　　需求潛力強勁

　　盡管2021年全年長租市場保持平穩，但公開數據顯示，當前一線城市、新一線城市長租市場需求普遍較大。根據各城市公布的第七次人口普查數據，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都、天津、蘇州十大重點城市常住人口達到1.64億人。

　　從各城市租房人口來看，呈現不同量級及特征。其中，北京現有常住人口2189.3萬人，租房人口約為730萬人。上海常住人口為2487.1萬人，租房人口占常住人口比例達40%以上，約為995萬人。廣州目前常住人口1876.6萬人，租房率約為53%，當下約有租房人口995萬人。深圳目前常住人口1756萬人，租房率約為77%，當下約有租房人口1350萬人。另外，成都常住人口為2093.8萬人，租房率為23.06%，當下約有租房人口480萬人;杭州常住人口為1193.6萬人，租房人口占常住人口比例達40%以上，約為477萬人。僅北上廣深蓉杭6座城市，租房人口已超5000萬人。

　　從發展角度來看，這些城市的人口增長潛力亦不容小覷。有關調查顯示，目前在大城市，有70%的新市民和青年人靠租房來解決住的問題。即使將這一比例降至30%預估，隨著城市發展、常住人口增長，大城市中新市民的租賃需求在未來5年還將迎來規模增長。

　　根據《2021中國城市租住生活藍皮書》顯示，基于我國城鎮化率平均2%的增速，2030年住房租賃市場規模將達到10萬億元，租房人口達2.6億人。

　　市場租賃需求龐大的同時，新流入的人才還有著新的住房租賃消費習慣。近20年來，隨著教育水平、生活理念、經濟水平的提高，城市年輕人擁有了相對較好的收入水平和消費能力，對品質租住的要求也更高。

　　與此同時，各大城市普遍存在存量房源待盤活、升級的問題。以成都和北京為例，成都房齡在20年以上的老舊小區超5200個，北京則有約5100個。租賃住房供給側存在的“老、破、小”房源，難以滿足新市民群體的品質租賃需求，使得住房租賃市場面臨“量”與“質”的雙重挑戰。

　　住房租賃市場保供給

　　需多管齊下

　　面對流入人口規模增加、城市存量房源待盤活、升級、住房租賃市場需求不斷增長等難題，各地已相繼出臺系列政策措施，進一步加快保障性租賃住房的供給。

　　近期，國務院新聞辦公室在新聞發布會上介紹道，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套(間)保障性租賃住房，預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。

　　大量新增租房供給，需要機構化長租房與政策保租房多管齊下。長租機構也應該發揮產品和運營優勢、積極參與到保障性租賃住房建設中，以更多形態增加供給，并進一步提升居住與服務的標準化、規范化。

　　去年年底的中央經濟工作會議亦指出，要加快發展長租房市場，并將“加快發展長租房市場”置于“推進保障性住房建設”之前。業內認為，其原因一是發展保障性住房要保持穩妥推進，切勿“大干快上”;二是鼓勵住房租賃企業發揮市場經驗，參與保障性租賃住房建設運營。

　　在武漢，存量住房可采取“N + 1”改造模式，由專業機構通過標準化裝修配置，對起居室進行改造再出租，增加租賃住房供給的同時，提升租住品質。對此，武漢市住房保障和房屋管理局還發布了《租購并舉住房制度實施方案》，明確居住面積、消防條件、建筑要求等方面的多項標準，更好地規范發展，保障租客需求和居住品質。

　　在北京，業內也有長租機構推出“增益租”新委托模式，可有效協助改造存量、落地增量，將老舊存量住房變身為有市場競爭力的搶手供給。

　　與此同時，在各地保障性租賃住房、集體土地租賃住房等大型租賃項目中，長租機構的運營能力同樣也在逐漸獲得認可。此前由廣州地方國企與自如合作開發、擁有超過1500個居住單元的大型租賃社區“廣州凱得家自如里”在上線半年后即實現100%滿租，并持續實現0空置周轉。

　　城市化發展是大勢所趨，對于目前還在成長中的長租機構而言，機構化長租房專業化的核心在運營。綜合國際經驗來看，瞭望智庫研究院副院長姜鐵英認為未來10年內，通過培育樣板機構，打造中國特色的城市居住租賃模型，在大力發展保障性租賃住房的同時，提高機構化長租房占比，尤其在一線重點城市達到15%以上，對承接租賃需求、推動行業長效穩定發展具有重要意義。